Locaux à usage de bureaux : bail commercial, bail professionnel  ou bail de droit commun ?

         Dans la mesure où la notion de bureaux n’est pas véritablement définie1 et où aucune disposition particulière n’astreint ces locaux à un type de bail spécifique2, sauf à déduire de l’article R. 145-11 du Code de commerce qui détermine le prix du bail des « locaux à usage exclusif de bureaux » une extension du champ d'application3, il est tout à fait légitime de se demander quel bail est le plus approprié à une telle location.

      En réalité, il ne s’agit pas vraiment d’un choix puisque c’est la nature de l’activité exercée dans les locaux à usage de bureaux qui va déterminer le type de bail qui leur est applicable.

En effet, tant la loi de 19864 que le décret instituant le statut des baux commerciaux5 font référence à une typologie d’activités en indiquant que le bail professionnel est réservé aux locaux abritant une activité exclusivement professionnelle6, concernant en fait les professions libérales7, et que le bail commercial s’adresse aux locaux dans lesquels un fonds commercial, artisanal ou industriel est exploité8. Il existe toutefois des exceptions légales qui assujettissent certains locaux au statut des baux commerciaux alors même que le locataire n'exerce aucune activité commerciale, industrielle ou artisanale9.

Quant au Code civil, il ne vise pas d’activité particulière mais par déduction, il est possible d’affirmer que le bail de droit commun s’applique aux bureaux qui n’accueillent ni une activité professionnelle, ni une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Par exemple, il a été jugé qu’un bail portant sur des locaux à usage de bureaux ne constituait pas un bail professionnel, mais un bail de droit commun lorsque l’activité exercée n’était pas une activité économique lucrative puisqu’elle tirait ses seules ressources de taxes parafiscales10.

Et, lorsque les conditions d’application d’un statut particulier sont remplies, il n’est en principe pas possible de recourir à un autre type de contrat11. 

      Les difficultés surviennent lorsque la nature de l’activité n’est pas clairement identifiable ou lorsque les parties souhaitent purement et simplement éviter d’être soumises au statut normalement applicable.

Effectivement, il arrive parfois que la frontière entre les professions libérales et certaines activités commerciales, industrielle ou artisanale ne soit pas nette12. Ces activités sont alors soumises au régime du bail commercial alors qu’elles sont libérales et inversement. À titre d’exemple, une clinique sociale dispensant des soins sans hébergement est une activité libérale dont le bail ne relève pas du statut des baux commerciaux, même s'il s'agit d'une société commerciale13.

S’agissant de la volonté d’échapper à un régime particulier, les typologies ne sont pas complètement hermétiques, si bien qu’il est possible de se soumettre volontairement à un régime plus protecteur pour le locataire, à condition de l’exprimer clairement14. Il en va ainsi des parties qui se soumettent de façon certaine et non équivoque au statut des baux commerciaux alors que leur activité dépend du bail professionnel15 ou du bail de droit commun16.

Il convient donc d’être prudent et d’apprécier au cas par cas le caractère civil ou commercial de l'exploitation ainsi que l’application impérative d’un bail spécial car le juge dispose d’un pouvoir de requalification du bail17.

 

Marie-Laure BESSON, Juriste en droit immobilier

1 P. GARBIT et alii, Le Lamy droit commercial, 2015, n° 1593 : Pour la doctrine, les locaux à usage de bureaux supposent que soit effectué dans leur enceinte un travail purement intellectuel ou administratif qui n'est pas nécessairement lié à la présence dans les lieux de la clientèle. ; Alors que l’article R. 520-1-1 du Code de l’urbanisme considère que sont des bureaux « tous les locaux et leurs annexes […] où sont exercées des activités de direction, de services, de conseil, d'étude, d'ingénierie, de traitement mécanographique ou d'informatique de gestion » ainsi que « les bureaux de la direction générale d'une entreprise industrielle, de ses services généraux, financiers, juridiques et commerciaux », la Cour de cassation les a, quant à elle, caractérisés comme des lieux incompatibles avec le fait d'y recevoir clients et fournisseurs, dès lors que le local ne sert ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Cass. 3e civ., 25 févr. 1976, n° 75-10.613, Bull. civ. III, n° 91, Rev. loyers 1976, p. 147 ; Cass. 3e civ., 12 oct. 1976, n° 75-11.166, Bull. civ. III, n° 333, Rev. loyers 1977, p. 42 ; Cass. 3e civ., 8 janv. 1980, n° 78-13.060, Bull. civ. III, n° 4, Rev. loyers 1980, p. 205 ; Cass. 3e civ., 21 oct. 1980, n° 79-13.572, Rev. loyers 1981, p. 81 ; Cass. 3e civ., 27 févr. 2002, n° 00-20.380, Bull. civ. III, n° 49, RLDA. 2002, n° 50, n° 3190).

2 Rép. min. à QE n° 31846, JO AN Q, 5 févr. 1996, p. 663.

3 Ce que nous réfutons. ; V. en ce sens : P. BEAUCHAIS, L'application du décret du 30 septembre 1953 aux baux de bureaux : une pratique qui mérite réflexion, JCP E n° 8, 21 févr. 1991, 29.

4 L. n° 86-1290, 23 déc. 1986, Loi tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, modifié par L. n° 89-462, 6 juillet 1989, Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

5 D. n°53-960, 30 sept. 1953, Décret réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, modifié par L. n° 2014-626, 18 juin 2014, Loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (1).

6 L. n° 86-1290, art. 57 A ; Exemples d’activités soumises au bail professionnel :

7 L. n° 2012-387, 22 mars 2012, Loi relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives, art. 29 : « Les professions libérales groupent les personnes exerçant à titre habituel, de manière indépendante et sous leur responsabilité, une activité de nature généralement civile ayant pour objet d'assurer, dans l'intérêt du client ou du public, des prestations principalement intellectuelles, techniques ou de soins mises en oeuvres au moyen de qualifications professionnelles appropriées et dans le respect de principes éthiques ou d'une déontologie professionnelle, sans préjudice des dispositions législatives applicables aux autres formes de travail indépendant. » ; V. aussi : G.-A. LUCCIARDI, Partie I, Un bail pour les « entreprises libérales », Ann. loyers n° 5, mai 2014, p. 822 et J. LAFOND, BAIL. - Bail professionnel, JCl. Notarial Formulaire, Fasc. n° 48, 15 janv. 2016, n° 8 et s.

8 C. com., art. L. 145-1.

9 C. com., art. L. 145-2 : Il en est ainsi pour les établissements d'enseignement qui sont par nature des fonds à caractère civil et qui bénéficie du statut des baux commerciaux. ; V. aussi sur ce point : J. LAFOND, BAIL COMMERCIAL. - Application du statut. - Activités concernées, JCl. Notarial Formulaire, Fasc. n° 22, 10 févr. 2012, n° 108 et s.

10 CA Rennes, 5e ch., 10 févr. 2016, n° 15/01703, Loyers et copr. n° 4, avr. 2016, comm. 90, note B. VIAL-PEDROLETTI.

11 F. CHALVIGNAC, La rédaction d’un acte juridique : le bail commercial, thèse, LGDJ 1999, p. 15.

12 J. LAFOND, BAIL. - Bail professionnel, op. cit., n° 16 et s.

13 CA Paris, 6e ch., 24 févr. 1992, JurisData n° 1992-020408 ; Administrer mai 1992, p. 32.

14 J. LAFOND, BAIL. - Bail professionnel, op. cit., n° 5.

15 CA Paris, 16e ch. B, 23 nov. 2006, n° 2004/06556, AJDI 2007, p.383, comm. C. DENIZOT ; V. aussi : B. VIAL-PEDROLETTI, BAIL D'HABITATION. - Locations régies par le droit commun du louage (Code civil). - Domaine d'application, JCl. Bail à loyer, Fasc. n° 210, 15 juill. 2015, n° 7.

16 CA Paris, 16e ch., 26 avr. 2000, n° 1997/13255, JurisData n° 2000-112477.

17 CA Paris, 3e ch., 2 mars 2016, n° 14/02112, Loyers et copr. n° 5, mai 2016, comm. 118, note B. VIAL-PEDROLETTI : requalification d’un bail commercial en bail professionnel.