Agents immobiliers : quels enjeux pour vos clients signataires de baux commerciaux ?

Les principaux enjeux pour les parties au bail commercial sont certainement de nature pécuniaire tant les flux financiers générés par ce contrat sont importants1.

Pour le bailleur, le bail commercial peut être un outil de valorisation de son patrimoine dans le temps et s’analyse comme une véritable source de revenus, tant le montant du loyer (clauses recettes, clause d'échelle mobile) et des charges peut être élevé, notamment dans les ensembles commerciaux2.

Il faut alors comprendre qu’un tel contrat présente des risques pour lui lorsque son preneur ne parvient pas à faire face à ces dépenses : il peut perdre son bail et par conséquent le revenu qu’il génère. Pouvant difficilement prévoir le succès commercial de son locataire, il n’est pas à l’abri des impayés de loyers. Dans une telle situation, il est bien souvent difficile d’obtenir le paiement des arriérés de loyers, surtout lorsqu’une procédure collective est ouverte puisque le paiement des créances antérieures à celle-ci est bloqué3, d’autant plus que le bailleur n’est qu’un créancier chirographaire4.

Par ailleurs, le bail commercial peut engendrer un investissement financier important pour le bailleur au regard des obligations qui lui incombent5, particulièrement l’obligation de délivrance qui exige que les locaux soient mis à disposition du preneur dans un état qui lui permette d’exercer son activité et qu’ils soient conformes à certaines réglementations et normes6.

Pour le locataire, le bail commercial représente un engagement financier conséquent car il faut bien être conscient que la conclusion d’un tel contrat s’accompagne la plupart du temps d’un pas de porte7 ou d’un droit au bail8, d’un dépôt de garantie ainsi que de travaux d’aménagement des locaux, ce qui constitue un budget bien souvent élevé pour le locataire, surtout lorsqu’il débute son activité.

De plus, en dehors des « grands bailleurs » qui ont une activité déjà bien lancée et qui sont dotés de ressources financières conséquentes, le bail commercial reste un pari sur l’avenir pour les « petits bailleurs » qui manquent de lisibilité financière, notamment en matière de charges et de travaux (transfert de charges), même si la loi PINEL a tenté un rééquilibrage9.

Face à ces dépenses, l’autre préoccupation majeure du preneur va être la réussite commerciale de son entreprise qui dépend, en partie, de la pérennité de l'exploitation de son fonds10.

Avec une durée légale minimale de 9 années11 et un véritable droit à la « propriété commerciale » permettant de solliciter le renouvellement du bail et de bénéficier d’une indemnité d’éviction12 versée par le bailleur en cas de refus de renouvellement13, mais aussi en garantissant une évolution possible de la destination des lieux14 et un encadrement du loyer15, le bail commercial répond à cet objectif et offre une vraie protection au locataire.

Enfin, il faut garder à l’esprit que le bail commercial est la source d’un contentieux abondant16 et couteux (frais de procédure), les intérêts des parties étant quasiment toujours antagonistes, le preneur prônant la qualité des prestations sans vouloir en supporter les frais et le bailleur voulant accroître son revenu foncier en déduisant un maximum de charges.

                                                                                                                   Marie-Laure BESSON, Juriste en droit immobilier

1 J. MONEGER, A. REYGROBELLET et CENTRE DE RECHERCHE SUR LE DROIT DES AFFAIRES, Pour un bail commercial adapté aux réalités économiques - Aspects juridiques, financiers, fiscaux et urbanistiques, Litec, 2010, p. .
2 S. KABLA, Quelques spécificités des baux conclus dans les centres commerciaux, Option finance 2013, suppl. n° 1236.
3 C. com., art. L. 622-7 ; V. sur ce point : P.-H. BRAULT, L'ouverture d'une procédure collective et les conséquences immédiates pour le bailleur et le preneur, AJDI 1999, p. 1204
4 Créancier simple, qui n’est pas prioritaire.
5 C. civ., art. 1719, 1720 et 1721.
6 F. COHET-CORDEY, L'obligation de délivrance du bailleur dans les contrats de location d'un bien immeuble, AJDI 1998, p. 1014 ; V. ZALEWSKI, Délivrer ou non, AJDI 2012, p. 32.
7 Aussi appelé « droit d'entrée », le pas de porte peut être défini comme la somme d'argent versée au propriétaire du local, outre le prix annuel du loyer.
8 Somme versée au locataire précédent pour pouvoir s’installer dans des locaux qui font déjà l’objet d’un bail commercial et bénéficier des dispositions et droits garantis par le bail commercial en question.
9 J. MONEGER et F. KENDERIAN, Premiers regards sur les dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relatives au bail commercial, RTD com. 2014, p. 535, n° 51 et s. ; J. MONEGER, Des charges dans le bail commercial : d'une jurisprudence stricte à un décret équilibré, RTD com. 2014, p. 779.
10
11 Faculté du preneur de mettre fin au bail en donnant congé au terme d’une période triennale avec préavis de 6 mois, conformément à l’article L. 145-4 du Code de commerce.
12 Bien souvent, le montant de cette indemnité décourage souvent le bailleur à mettre fin au bail.
13 Sauf motif grave et légitime : C. com., art. L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24.
14 P.-H. BRAULT, La destination des lieux et la déspécialisation, AJDI 1992, p.190.
15 Renforcé par la loi PINEL avec le « plafonnement du déplafonnement » : J. MONEGER et F. KENDERIAN, art. cit., n° 81 et s.
16 M.-H. MALEVILLE, La responsabilité civile des intermédiaires professionnels au titre du devoir de conseil, JCP G n° 17, 26 avr. 2000, I 222.